관리소장님, 입주민이 무엇을 잘못하였습니까?

1. 관련근거

가.10월 관리비부과내역서 잡수입금 지출내역.

나. 공동주택관리법 66조, 시행령 70조 및 72조

다. 관리규약 57조(구 규약), 63조(현 규약)

라. 2013년 11월 29일 자 공동주택 위‧수탁관리계약서 3조②

2. 관리소장에게 질의합니다.

손해배상 2016가소1975 소송에서 조정합의 하였다는 것은 60만원에 상당하는 손해 발생의 원인 즉 공용시설물 관리에 대한 과실을 재판장이 판단하여 조정합의를 권고하였을 것이고, 이에 피고가 인정하였다는 것을 의미할 것입니다.

또한, 시설물 관리 책임자가 주의의무를 다하여 사전(事前) 보수하였다면 손해발생은 없었을 것입니다.

3. 아파트 공용구역 시설물의 관리책임은 관리주체(소장)에게 있으며, 공동주택관리법 제 66조 및 관리규약 57조에는 소장이 업무를 집행하면서 입주자에게 재산상의 손해를 입혔을 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시되어 있고 그 내용은 다음과 같습니다.

공동주택관리법 제66조(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제82조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

공동주택관리법 시행령

제70조(손해배상책임의 보장) 법 제64조제1항에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사등은 법 제66조제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

1. 500세대 미만의 공동주택: 3천만원

2. 500세대 이상의 공동주택: 5천만원

 제72조(보증보험금 등의 지급 등) ① 입주자대표회의는 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 첨부하여 보증보험회사, 공제회사 또는 공탁기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다.

1. 입주자대표회의와 주택관리사등 간의 손해배상합의서 또는 화해조서

2. 확정된 법원의 판결문 사본

3. 제1호 또는 제2호에 준하는 효력이 있는 서류

② 주택관리사등은 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.

규약 제57조【관리주체의 책임 및 의무】

① 관리주체는 그 업무를 선량한 관리자의 주의로서 집행할 책임과 의무가 있다.

② 관리주체와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자등 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

4. 손해를 구분하면 재산적 손해와 비재산적 손해(정신적 손해)로 구분할 수 있으며, 재산적 손해는 기존의 이익이 상실되는 적극적 손해(치료비, 개호비, 장례비 등)와 장차 얻을 수 있는 이익을 얻지 못하는 소극적 손해로 구분되며, 따라서 치료비/검사비는 재산상의 손해입니다.

5. 또한, 관리소장님은 2013년 11월 29일 자 공동주택 위‧수탁관리계약서 3조 ② "법 제55조의2에 따른 주택관리사(보) 공제증권, 보증보험증권 또는 공탁증서가 없는 자는 관리사무소장으로 배치하여서는 아니 된다" 및 법66조 ②항에 따라 보증보험 또는 공제에 가입하였을 것이므로, 이 건의 손해배상금은 법령에 의거 관리소장이 보증보험 등으로 배상하여야 할 것입니다.

또한, 관리소장이 업무를 추진하면서 예기치 않게 발생할 수 있는 손해배상에 대비하기 위하여 화재보험(년 5,630,800원)이나 어린이 놀이터 보험(년 136,200원)은 공동주택관리법상 의무적으로 가입하여야 하나, 기타 발생할 수 있는 손해배상에 대비하기 위하여 법66조 ②항의 제도적 장치가 있음에도 불구하고, 법적 의무 가입사항도 아닌 년 2,028,700원의 영업배상책임공제보험을 새로 가입할 필요가 있는 것인지, 가입하여야 한다면 과거 입주민 및 제 3자에 대한 손해배상의 사례 등을 검토하여 그 보험 가입금액은 적정한 것인지도 생각해 볼 필요가 있다고 생각합니다.

6. 잡수입금은 입주민들의 준 관리비입니다.

잡수입금으로 손해배상을 한다는 것은 입주민에게 공용구역의 시설물 관리에 대한 책임이 있다는 것과 같으며, 입주민들이 공용구역 시설물 관리를 부실하게 하여 손해가 발생하였으니 647세대 입주민들 이 치료비를 걷어 주십시오 하는 것과 같습니다.

방송하면 입주민들이 동의할까요?

7. 입주자 대표회의에서 의결하였다 하나 입주자대표회의에서 먼저 잡수입금으로 손해배상하자고 하였습니까?

입주민들이 무엇을 잘못 했기에 입주민들의 준 관리비인 잡수입금으로 손해배상 하여야 하는지요?

이것은 입대위에서 의결하여 집행했다는 명분을 내세워 법규의 통제를 벗어나려는 탈법이자 정상적인 절차를 따르지 않고 가장 손쉬운 방법을 선택한 편법이라고 생각하며, 책임, 의무, 권리와 관련된 개념문제라고 생각합니다.

시행령 72조에 따라 보증보험회사, 공제회사 또는 공탁기관에 손해배상금의 지급을 청구의 근거를 갖춘 소송 조정합의까지 하였는데, 보험 청구를 하지 않고 잡수입금으로 배상한 이유는 무엇입니까?

그리고 왜? 회의 안건 공지에도 내용이 없고 의결결과도 공지하지 않습니까?

지금은 잡수입금을 한 푼이라도 아껴 관리비차감에 사용하는 대신 15년 말 기준 14.9억 부족한 장기수선충당금(15년 외부회계감사 결과보고서 41쪽)의 적립요율을 높이는 등 효율적인 아파트 살림에 입주민 모두 지혜를 모아야 할 때라고 생각합니다.